融创中国：高负债下的持续扩张
摘要：执掌的融创中国（）持续拿地扩张，也不能阻止孙宏斌对公司销售目标的不断加码。这是继联合北京保利以30.8亿元总价获得北京亦庄两宗土地之后，融创中国近两个月内的第二次出手。 截至10月底，融创中国累计实现合约销售金额已经达到274亿元，同比增长70％，距离调高后的300亿年度目标仅一步之遥。
虽然净负债率持续徘徊在100％高位，但这并不能减缓孙宏斌执掌的融创中国（）持续拿地扩张，也不能阻止孙宏斌对公司销售目标的不断加码。 10月，融创中国与绿城的合营公司联合上海保利，以21.24亿元的总价获得上海浦东森兰地块。这是继联合北京保利以30.8亿元总价获得北京亦庄两宗土地之后，融创中国近两个月内的第二次出手。 同样在10月，融创中国宣布发行了一笔2017年到期、总额4亿美元、年利息12.5％的优先票据，并表示募得资金将继续用于收购新土地。 12.5％的利率在近期发债的内房股中并不算低，在一些市场人士看来，融创正在将杠杆用到极致。不过孙宏斌对此并不担心。 截至10月底，融创中国累计实现合约销售金额已经达到274亿元，同比增长70％，距离调高后的300亿年度目标仅一步之遥。“肯定可以实现300亿目标，明年400亿也不成问题。”孙宏斌表示。 高负债争议 “在不确定的市场环境下要有确定的决策。”孙宏斌称。在他看来，北京、上海等市场的需求依然旺盛，而未来两年的供应并不能满足这部分需求，因此现在正是房企拿地的“窗口期”。 然而不容忽视的是，过去两年，伴随融创中国的快速扩张，公司净负债水平因此逐阶提高，去年底时已经达到104％。 在今年相继收购绿城9个项目股权以及拿地、发债等动作之后，孙宏斌透露，融创中国今年底的净负债率还将维持在100％水平。 “我们并不打算降负债率，”对于资本市场通常持保守态度的净负债率指标，孙宏斌认为并不重要，“关键是现金流安不安全。” 相比孙宏斌的乐观，评级机构与券商在这一问题的观点则存在分歧。 在融创完成对绿城9个房地产项目股份收购后，标普曾表示，并不清楚这些项目对融创将产生的潜在现金流及收购对融创流动性状况的影响。 “此番收购规模超出预期，且将需要大额债务融资，并承担大规模的项目负债，将推高融创杠杆水平，进而削弱现金流。”标普的报告指出。 不过招商证券（600999）（香港）的报告则反驳了这一观点，分析师以去年融创收购西山壹号项目为例，虽然融创净负债率水平因为这笔收购而在2011年下半年有所上升，但事后证明，这一项目的销售为集团提供了充裕的现金流支持，并进一步优化了整体现金流状况。 “反观假设公司2011年下半年不进行这一37.5亿元的土地储备，公司净资产负债率将仅为33.7％。虽表面看风险降低，但从融创而言将可能不能享受财务杠杆带来的股东回报，大量货币资金闲置负面影响公司的经营效率。” 销售攻坚战 高负债背景下，销售成为融创保障现金流安全的重中之重。孙宏斌曾总结绿城的问题：不在负债而在销售。 融创营销中心总经理张强近期在一个论坛上表示，销售出身的孙宏斌曾将顺驰的教训归结于三方面：一是房地产企业必须管理好现金流，管理不好现金流，企业就有问题；二是，无论多大的开发商，它也许进了20个城市或者50个城市，但是它的利润来源可能只是少数城市，并不是每个城市都赚钱；三是进入太多城市，管理就会存在隐患。 而融创目前的思路正是建立在对顺驰教训的反思之上。 对于有观点质疑融创只在京津沪渝以及苏南等少数城市发展是否能够做大规模的质疑，张强认为：“我们选的这些城市经济总量比较大。在京津沪渝和苏南这几个城市发展拿地不用担心消化量有问题，你去了30个城市不代表每个城市都能够赚钱，也不能代表每个城市单盘能力都很强。我们的战略就是聚焦少数城市，把每个城市做深做精，让每个单盘项目都可以出来现金流和利润。” 对于做高端住宅的融创，销售的风险还在于是否能够找到足够大的客户群。有人曾质疑，为什么绿城卖不掉的房子，融创有信心卖掉？ “我们理解的高端精品不是只做1％的客户群。像绿城做的是3％或者5％的人群，而融创高端精品的人群一般定位在20％~25％，它不是绝对意义上的高端，但是它并不妨碍有些项目追求5％的客户群。”张强介绍。 张强同时透露，融创有一个核心的目标，只要在售的项目最低指标是20亿，同时对销售人员有一套严格的考核。 今年以来，融创在销售方面的表现可圈可点。截至10月底，融创中国累计实现合约销售金额已经达到274亿元，同比增长70％，这或许也是孙宏斌提前将明年销售目标定在400亿的底气所在。
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